1．智能物业的定义
智能物业又称智能化物业，也叫智能建筑，目前主要指的是智能大厦，也包括智能化住宅和小区。智能物业是信息时代的必然产物，它是多学科、多种高新技术的有机结合，也是现代物业发展的一大方向。由于信息技术的飞速发展，目前尚难给智能物业下一个精确的定义。概要地说，智能物业是指拥有集成的楼宇自动化控制系统与现代通信网络设施，能对物业的保安、消防、环境等许多方面进行自动监控，能为用户提供信息传输便利和良好环境、具有高度综合管理功能的现代物业。
2．智能物业产生背景
世界上第一座智能大厦1984年诞生于美国康涅狄格州的哈特福德市。当时，一座旧式大楼出租率很低，于是，美国联合科技集团UTBS公司着手对大楼进行改造，采用综合布线技术和计算机网络技术对大楼的空调、电梯、照明和防盗设备进行监控，并为办公客户开设了语言通信、文字处理、电子邮件和资料检索等信息服务，这些改造大受办公拥护欢迎，租金虽提高20%，大楼的出租率反而大为提高。由此世界上第一座智能大楼诞生，并显示了其及强的生命力。十几年来，智能建筑之所以获得如此迅猛的发展，是与其深刻的技术、经济和社会背景分不开的。
（1）技术背景
在微电子技术、计算机技术和通信技术的基础上，数字图象压缩技术、光纤通信技术、宽带综合业务数字网、多媒体技术等迅速发展起来，信息化浪潮席卷全球，呈现出信息技术智能化、信息网络全球化、国民经济信息化的特点。信息技术的迅速发展，必然要求开创新的应用市场，寻找新的增长点。智能建筑作为"信息高速公路"网站上的主结点，正好适应了这种需求，成为信息技术向传统产业转移、渗透的结合部，成为信息产业的重要市场。
（2）经济背景
当今时代，信息已成为经济发展的战略资源，世界经济区域集团化趋势日益明显，各国经济日益被纳入世界经济体系，加速了资金、技术、商品和人才的国际流动。世界经济正由总量增长型向质量效益型转轨，产业结构正向高增值型与知识集约型转变，智能建筑产业顺应潮流，适应了这种产业结构变化的需要，它以现代高技术为基础，知识、技术密集．通过系统集成获得了很高的增值。智能建筑不仅仅提高了建筑产业的技术含量和水平，还将大大推动相关产业结构现代化和产品结构的升级换代，故而得到极为迅速的发展。
（3）社会背景
随着社会信息化，人们对工作、生活环境的要求日益提高，既要求高效、可靠的通信服务，又要求居住方便、舒适而且节能。随着大楼功能的日益加强，各种自动化的管理与服务设备广泛应用于大楼。各类系统共存，又各自独立，使得弱电系统配线、维护困难，难以适应高功能的要求，各种先进设备的管理亦非人工所能应付，社会的客观需要促进了传统建筑向智能建筑发展。
3．智能物业发展趋势
从1984年美国康涅狄格州的哈特福特市改建成功第一座"智能大厦"算起，至今也不过十多年，目前，智能建筑已成为一个国家综合经济国力的具体表征，各大跨国集团国际竞争实力的形象标志，而且是未来"信息高速公路"网站的主结点--信息时代的基本的信息集散地。因而，智能建筑已成为跨世纪的开发热点。美国拥有的智能大厦已逾万座；新加坡要把全岛建成"智能花园"；1985年，日本第一座智能大楼日本电话电报智能大楼建成，此后，日本大公司新建的办公楼几乎是清一色的智能物业，到世纪末，日本近65％的建筑实现智能化。由此可见，智能建筑是最有生命力的建筑，它的产生和发展是科学技术和现代建筑业发展的必然结果。
智能大厦的出现引起了人们的关注，世界各国的建筑行业纷纷仿效，尤其发达国家发展的最快。据有关资料报道，如果将一座新建筑物建成为智能大厦，只需要在原有基础上增加5%的投资就可以增加约20%的回报率，这是相当吸引人的。智能大厦中智能系统的投资一般只占大厦全部预算的5%-10%，这部分资金收回期大约要3年左右。因而，房地产商们非常热衷于投资智能建筑。
我国智能建筑始建于上世纪90年代，最早建成的有国家科委大楼、国家体委办公楼、广州的国际大厦等。起步虽晚，但却以惊人的速度蓬勃发展。目前，已在北京、上海、广州、深圳等地相继建成一批具有一定智能的大型公共建筑和住宅小区，仅上海市的一个浦东区，1997年一年之内就规划建设上百幢智能型建筑。时至今日，智能物业已不局限于高级商贸、办公大厦，现在新上的大中型公共建筑项目多数有不同程度的智能化成分，范围已扩展到机场侯机楼、车站、博物馆、图书馆、医院、学校、商场、娱乐场所、住宅小区及其物业管理智能化发展速度更是惊人。据初步调查，我国内地已建成的具有一定程度智能化功能的建筑已超过千座、小区近百个，用于建筑智能化物业的投资比重逐年增加，由最初约占建筑总投资的5%，达到现在的近20%。内地智能物业总投资每年超过150亿，并逐年快速增加。近年国内建成的一些按国际智能建筑标准设计的知名智能物业有北京的恒基中心，上海的证券大厦、金茂大厦，广州的中信广场，深圳的赛格广场，厦门的中闽大厦等。
综上所述，智能建筑在我国的发展将呈现以下趋势：
（1）业主已把建筑设计中智能部分的设计列为其基本要求之一，而政府亦高度重视，在科研、资金和政策等方面积极地进行支持和引导，使智能建筑正朝着健康和规范化的方向发展。
（2）采用最新高科技成果，向系统集成化、综合化管理以及智能城市化和高智能人性化的方向发展。
（3）正在迅速发展成为一个新兴的技术产业。政府和各大学、科研机构以及有关厂商等正将智能建筑作为一个新的研究课题和商业机会，积极投入力量，开发相关的软硬件产品，使智能建筑实施便利、成本降低。
据统计，智能建筑中智能系统的成本回收期在3年左右，远快于建筑的其它部分投资回收期。从全球来看，1985-1990年间智能建筑的销售增长了61%，其技术和产品已成为一个迅速成长的新兴产业。
（4）智能建筑的功能朝着多元化方向发展。由于用户对智能建筑功能要求有很大差异，智能建筑的设计也分门别类，有针对性地设计地设计出符合用户使用功能的智能建筑。 |
